Дорожная карта инвестора 2024 "КФХ" индивидуальная

Стратегия "КФХ до 500 Га через ООО или ИП"

Горизонт инвестирования: 3-4 года

Доходность: 200 - 250 % годовых

Необходимый капитал: от ₽2 млн.

Данная стратегия рассчитана на индивидуальных инвесторов с достаточно большим капиталом, либо на группу инвесторов-партнеров, готовых совместно вложиться в проект. Это могут быть Ваши родственники / близкие люди. При этом инициатива создания группы инвесторов и взаимоотношения внутри нее, включая распределение прибыли и процедуру досрочного выхода из проекта - исключительная компетенция инвесторов-участников.

Стратегия предполагает создание крестьянско-фермерского хозяйства через юридическое лицо (ИП с переходом на единый сельхозналог или ООО) и оформление в аренду с последующим выкупом в собственность земельного участка для нужд КФХ по упрощенной процедуре.

ИП с переходом на единый сельхозналог регистрируется для индивидуального инвестора.
ООО создается при инвестировании группой партнеров, при этом уставный капитал ООО разделяется на несколько долей в зависимости от количества участников и площади участка - кратно 1 Га на каждую долю (или как определит группа инвесторов). Весь размер уставного капитала в полном объеме ООО оплачивает по договору оказания услуг оформления ЗУ на наше ИП. Оплата - безналичная, согласно выставленному счету после регистрации, из расчета ₽40-70 тыс за каждый Га. Данный договор заключается сразу после регистрации ООО.

Единоличным исполнительным органом ООО назначается представитель инвестора / группы инвесторов по их согласованию. Все необходимые процедуры для реализации проекта согласовываются с исполнительным органом ООО. Ответственность за принятие решений в интересах группы инвесторов лежит на исполнительном органе.

Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью

Дорожная карта работы с инвестором

Вступает в силу: 22 февраля 2024
Стратегия: "КФХ до 500 Га через ООО"
Капитал: от ₽2 млн

Стадия: до заключения договора

Первичный бриф

Мы выясняем у инвестора:

размер капитала
сроки инвестирования

Задаем уточняющие вопросы, накидываем примерные варианты работы

Предварительная стратегия

На основе полученных данных определяется направление работы - преимущественно увеличение капитала с помощью ЗУ (инвест)
Далее составляется предварительная стратегия работы и согласовывается с инвестором

Проект договора

Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание - обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров. Договор предполагает оплату наших услуг: комиссия может составить от 15% до 30% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса и оплачивается по факту прироста капитала (через несколько лет).
Совокупный размер комиссии за все участки - не менее ₽200 тыс. Доплату по комиссии мы берем только в случае, если инвестор вышел на плановую прибыль или прекратил сотрудничество.

Стадия: регистрация ИП или ООО и оформление участка
в аренду

Договор сопровождения и предоплата

После заключения договора инвестор оплачивает безналично по счету авансовый платеж по договору (можно в беспроцентную рассрочку на 12 месяцев) на реквизиты нашего ИП. Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата. В зависимости от размера внесенного аванса в дальнейшем рассчитывается наше комиссионное вознаграждение.
Размер авансового платежа может составить:

Аванс ₽100 тыс. - комиссия 30% с прибыли
Аванс ₽250 тыс. - комиссия 15% с прибыли

Профилирование

Для составления более точной индивидуальной инвестиционной стратегии требуется риск-профилирование и небольшой скоринг. Сразу после оплаты аванса инвестору на почту направляются 2 анкеты, которые он заполняет
Срок: 1 день

Индивидуальная стратегия

На основе полученной информации наши специалисты составляют стратегию для конкретного инвестора и согласовывают с ним - там прописан план действий с цифрами
Срок: до 7 календарных дней

Оплата долей в уставном капитале и подбор участков

Чтобы оформить участок в собственность у государства:

его необходимо найти,
осмотреть (визуально и с помощью аэросъемки),
проанализировать возможность оформления
спроектировать будущее использование

Это требует оплаты транспортных расходов, работы скаутов, земельных юристов, кадастровых инженеров, экономистов инвестиционного департамента.
Поэтому на данном этапе:

вносятся средства инвестора в качестве уставного капитала (оплата долей) ООО
средства инвесторов аккумулируются на ООО и отправляются как предоплата за освоение ЗУ на ИП по договору оказания услуг

Стоимость услуг по оформлению земельного участка зависит от первоначально внесенного авансового платежа на этапе заключения договора сопровождения:

₽70 тыс. за 1 Га при авансе ₽100 тыс.
₽40 тыс. за 1 Га при авансе ₽250 тыс.

В эту сумму входит (на каждый ЗУ):

регистрация ИП, ООО
работа скаута, земельного юриста, кадастрового инженера
схема КПТ, межевой план ЗУ, госпошлина за регистрацию договора аренды, оплата аренды за 3 года,

Не входит в сумму и оплачивается, исходя из фактически понесенных затрат:

бухгалтерское / налоговое обслуживание
оплата обработки участка (с/х) за 3 года

Мы находим земельные массивы от 10Га. После того, как участок найден и проанализирован - мы присылаем инвесторам Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты. Конкретные координаты участка и ориентиры кадастровой карты не разглашаются в коммерческих целях.

Директор ООО принимает решение и мы начинаем оформление. Конкретный кадастровый номер участка инвестор узнает только после регистрации права аренды

Срок: до 90 календарных дней

Оформление в аренду

Сначала мы подготавливаем документы для оформления в аренду (без торгов). Дополнительных расходов на этом этапе не возникает. После отправки документов в Администрацию ждем ответа
Срок: от 40 календарных дней

Обжалование

В случае получения отказа Администрации переделываем документы и подаем повторно или принимаем решение идти на другой участок. В некоторых случаях земли КФХ выставляют на торги - тоже обжалуем это. Дополнительных расходов у инвесторов на этом этапе не возникает.
Срок: от 60 календарных дней

Внимание! Срок получения земельного участка в аренду зависит от многих факторов - скорости ответа администрации (часто они нарушают установленные сроки), количества заседаний суда и переноса слушаний (в случае оспаривания отказа в 98% случаев), срока пересмотра заявления. Обычный срок получения ЗУ в аренду составляет 6-8 месяцев, но может быть как больше, так и меньше. Мы работаем на результат - берем на себя судебные расходы, но взамен просим от наших клиентов терпения. Уверены, что у нас будет взаимопонимание в этом вопросе

Что получает инвестор на этом этапе:

Зарегистрированные в Росреестре права аренды на ИП/ООО земельного массива площадью от 10-500 Га с возможностью выкупа в собственность (приватизации) через 3 года. Весь процесс занимает от 6 месяцев и сроки могут различаться в зависимости от обжалования действий администрации.

В случае необходимости выхода из сделки права аренды можно переуступить по цене примерно х2 к понесенным затратам.

Стадия: оформление участка в собственность

Оформление в собственность

После 3 лет аренды мы можем сразу выкупить в собственность ЗУ. Примерные дополнительные расходы за оформление из аренды в собственность (земли с/х):

земельный юрист ₽50.000
выкуп в собственность до ₽20.000 / 1 Га (₽200 тыс за 10 Га)
госпошлина за регистрацию права собственности на ЗУ ₽350

Итого:~₽250.000
Доплата производится т только при достижении срока, при котором выкуп возможен
Срок: до 40 календарных дней

Что получает инвестор на этом этапе:

Зарегистрированные в Росреестре права собственности на ИП/ООО земельного массива площадью от 10-500 Га.

При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽6 млн до ₽25 млн в зависимости от площади и локации

Стадия: освоение участка

Инвестиционный паспорт

После получения в собственность ЗУ в рамках земельного массива (несколько смежных участков) на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:

предполагаемое направление использования
этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
оптимальная стратегия освоения

Данный документ согласовывается
со всеми инвесторами ООО
Срок: 30 дней

Выход в безубыток

Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, уменьшается и продается часть доли инвестора на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные доли (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы

Расходы на освоение

Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:

перевод в другую категорию
смену территориальной зоны
межевание
проектирование туристического объекта или поселка
расчистка / выравнивание / огораживание
проведение коммуникаций и тд

Это требует расходов и средства на это можно получить либо продажей части долей с прибылью, либо дополнительными инвестициями со стороны инвесторов (скидываемся на общее дело)

Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта

Плановый выход

После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода.
Срок: до 36 мес

Финальный расчет

Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих ЗУ и наступает время финального расчета по договору (15-30% от прибыли за минусом уже внесенного аванса). Если инвестор не желает продавать свой ЗУ и хочет оставить себе - прибыль считается, исходя из рыночной стоимости объекта

Итог освоения участка:

В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:

смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
межевание - ~х2 к стоимости
коммуникации - ~х3 к стоимости
расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
проектирование объекта - ~х3 к стоимости

Например, цена земельного массива 12.25 Га, себестоимость оформления которого составила порядка ₽1 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн