Стратегия "КФХ до 500 Га" (коллективная)
Данная стратегия основана на принципе объединения капитала нескольких инвесторов и
предполагает создание крестьянско-фермерского хозяйства и оформление в аренду с последующим выкупом в собственность земельного участка для нужд КФХ по упрощенной процедуре.

Горизонт инвестирования: 3-4 года

Доходность: 150 - 200 % годовых

Необходимый капитал: от ₽100 тыс.


Объединяем капиталы нескольких мелких инвесторов в единый фонд под профессиональным управлением нашего ИП. Денежные средства от инвесторов передаются на основании Договора инвестирования.
Из средств фонда создаем КФХ. Полученный в упрощенном порядке земельный участок для нужд КФХ через три года обработки выкупаем в собственность и реализуем по рыночной цене. После реализации объекта недвижимости распределяем прибыль пропорционально вкладам инвесторов.

В зависимости от стадии оформления земельного участка стоимость доли меняется следующим образом:
  • 100% до формирования инвестиционного пула (ЗУ нет)
  • 120% инвестиционный пул сформирован, ЗУ найден (подано заявление)
  • 140% ЗУ получен в аренду
Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью
Дорожная карта работы с инвестором
Вступает в силу: 22 февраля 2024
Стратегия: "КФХ до 500 Га" (коллективная)
Капитал: <₽1 млн

Стадия: до заключения договора
1
Первичный бриф
Мы выясняем у инвестора:
  • размер капитала (кол-во приобретаемых долей )
  • сроки инвестирования
Задаем уточняющие вопросы, накидываем примерные варианты работы
2
Проект договора
Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание - обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров. Договор предполагает оплату наших услуг: комиссия может составить от 15% до 50% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса и оплачивается по факту прироста капитала (через несколько месяцев).
Совокупный размер комиссии за все участки - не менее ₽200 тыс. Доплату по комиссии мы берем только в случае, если инвестор вышел на плановую прибыль или прекратил сотрудничество.
Стадия: формирование пула инвесторов, регистрация КФХ и оформление участка
в аренду
1
Договор сопровождения и предоплата
После заключения договора инвестор оплачивает безналично по счету авансовый платеж по договору (можно в беспроцентную рассрочку на 12 месяцев) на реквизиты нашего ИП. Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата. В зависимости от размера внесенного аванса в дальнейшем рассчитывается наше комиссионное вознаграждение.
Размер авансового платежа может составить:
  • Аванс ₽0 - комиссия 50% с прибыли
  • Аванс ₽100 тыс. - комиссия 30% с прибыли
  • Аванс ₽250 тыс. - комиссия 15% с прибыли

Подписанный договор сопровождения и внесенный аванс по нему является гарантированной бронью места в инвестиционном пуле. Инвестор может забронировать несколько долей.

2
Оплата долей в инвестиционном пуле и подбор участка
Чтобы оформить участок в собственность у государства:
  • его необходимо найти,
  • осмотреть (визуально и с помощью аэросъемки),
  • проанализировать возможность оформления
  • спроектировать будущее использование

Это требует оплаты транспортных расходов, работы скаутов, земельных юристов, кадастровых инженеров, экономистов инвестиционного департамента.

Поэтому на этом этапе:
  • По договору инвестирования вносятся средства инвестора (приобретается доля в общем объеме инвестиций)
  • средства инвесторов аккумулируются на специальном обособленном счете нашего ИП

Стоимость 1 доли зависит от от первоначально внесенного авансового платежа на этапе заключения договора сопровождения. Базовая стоимость 1 доли ₽100 тыс и к ней добавляется сервисный сбор:

  • ₽30 тыс при авансе ₽0
  • ₽20 тыс. при авансе ₽100 тыс.
  • ₽10 тыс. при авансе ₽250 тыс.

В эту сумму входит (на каждый ЗУ):

  • работа скаута, земельного юриста, кадастрового инженера, специалиста по госторгам
  • регистрация КФХ, схема КПТ, межевой план ЗУ, госпошлина за регистрацию договора аренды, оплата аренды за 3 года,

Не входит в сумму и оплачивается, исходя из фактически понесенных затрат после продажи ЗУ:

  • оплата обработки участка (с/х) за 3 года
  • бухгалтерское/налоговое обслуживание КФХ
Мы находим земельные массивы от 10 Га. После того, как участок найден и проанализирован - мы присылаем инвесторам Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты. Конкретные координаты участка и ориентиры кадастровой карты не разглашаются в коммерческих целях. Конкретный кадастровый номер участка инвестор может узнать только после регистрации права аренды
Срок: до 90 календарных дней
3
Оформление в аренду
Сначала мы подготавливаем документы для оформления в аренду (без торгов). Дополнительных расходов на этом этапе у инвесторов не возникает. После отправки документов в Администрацию ждем ответа
Срок: от 40 календарных дней
4
Обжалование
В случае получения отказа Администрации переделываем документы и подаем повторно или принимаем решение идти на другой участок. В некоторых случаях земли КФХ выставляют на торги - тоже обжалуем это. Дополнительных расходов на данном этапе у инвесторов не возникает.
Срок: от 60 календарных дней
Внимание! Срок получения земельного участка в аренду зависит от многих факторов - скорости ответа администрации (часто они нарушают установленные сроки), количества заседаний суда и переноса слушаний (в случае оспаривания отказа в 98% случаев), срока пересмотра заявления. Обычный срок получения ЗУ в аренду составляет 6-8 месяцев, но может быть как больше, так и меньше. Мы работаем на результат - берем на себя судебные расходы, но взамен просим от наших клиентов терпения. Уверены, что у нас будет взаимопонимание в этом вопросе
Что получает инвестор на этом этапе:
Право на соответствующую стоимость доли в праве аренды земельного массива площадью до 10-49 Га с возможностью выкупа в собственность (приватизации) через 3 года, зарегистрированного в Росреестре на созданное в рамках инвестиционного проекта КФХ.
Весь процесс оформления занимает от 6 месяцев и сроки могут различаться в зависимости от скорости работы администрации

В случае необходимости выхода из сделки долю можно переуступить либо другому инвестору проекта либо любому третьему лицу по цене примерно х2 к понесенным затратам. Поиск покупателя на долю лежит на продавце

Для последующего оформления в собственность и освоения ЗУ инвесторы из пула инвесторов принимают следующие решения:
  • увеличение инвестиционного фонда и довнесение средств всеми пропорционально
  • или одним инициативным инвестором (например нашим ИП) с увеличением его доли в прибыли
Стадия: оформление участка в собственность
1
Оформление в собственность
После 3 лет аренды мы можем сразу выкупить в собственность ЗУ. Примерные дополнительные расходы за оформление из аренды в собственность (земли с/х):
  • земельный юрист ₽50.000
  • выкуп в собственность до ₽20.000 / 1 Га (₽200 тыс за 10 Га)
  • госпошлина за регистрацию права собственности на ЗУ ₽350

Итого:~₽250.000

Доплата производится только при достижении срока, при котором выкуп возможен, на основании принятого решения инвесторами.

Срок: до 40 календарных дней
Что получает инвестор на этом этапе:
Право на соответствующую стоимость доли зарегистрированных в Росреестре прав собственности на земельный массив площадью до 10-49 Га

При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽6.1 млн до ₽25 млн в зависимости от площади и локации
Стадия: освоение участка
1
Инвестиционный паспорт
После получения в собственность ЗУ в рамках земельного массива (несколько смежных участков) на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:
  • предполагаемое направление использования
  • этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
  • оптимальная стратегия освоения
Данный документ согласовывается
со всеми инвесторами ООО
Срок: 30 дней
2
Внеплановый выход
В случае, если кто-то из инвесторов решает продать свою долю вне рамок общей стратегии (например, досрочно) - другие инвесторы ЗУ могут выкупить долю не дороже х2 от затрат инвестора-продавца
3
Выход в безубыток
Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, уменьшается и продается часть доли инвестора на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные доли (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы
4
Расходы на освоение
Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:
  • перевод в другую категорию
  • смену территориальной зоны
  • межевание
  • проектирование туристического объекта или поселка
  • расчистка / выравнивание / огораживание
  • проведение коммуникаций и тд
Это требует расходов и средства на это можно получить либо продажей части долей с прибылью, либо дополнительными инвестициями со стороны инвесторов (скидываемся на общее дело)

Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта
5
Плановый выход
После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода.
Срок: до 36 мес
6
Финальный расчет
Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих долей и наступает время финального расчета по договору.
Полученная прибыль выплачивается за минусом нашего комиссионного вознаграждения (от 15% до 50% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса).
Итог освоения участка:
В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:
  • смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
  • смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
  • межевание - ~х2 к стоимости
  • коммуникации - ~х3 к стоимости
  • расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
  • проектирование объекта - ~х3 к стоимости

Например, цена земельного массива 12.25 Га, себестоимость оформления которого составила порядка ₽1 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн
Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью