Стратегия "Недооцененка индивидуально

или группой близких инвесторов через ООО"


Горизонт инвестирования: 3-4 месяца

Доходность: 150 - 200 % годовых

Необходимый капитал: от ₽2 млн.

Данная стратегия рассчитана на индивидуальных инвесторов с достаточно большим капиталом, либо на группу инвесторов-партнеров, готовых совместно вложиться в проект. Это могут быть Ваши родственники / близкие люди. При этом инициатива создания группы инвесторов и взаимоотношения внутри нее, включая распределение прибыли и процедуру досрочного выхода из проекта - исключительная компетенция инвесторов-участников.

Стратегия предполагает приобретение недооцененных земельных участков со вторичного рынка, изменение характеристик участка и последующая его продажа.

ООО создается при инвестировании группой партнеров, при этом уставный капитал ООО разделяется на несколько долей в зависимости от количества участников и стоимости участка включая услуги по подбору участка и резерв на его освоение.

Единоличным исполнительным органом ООО назначается представитель инвестора / группы инвесторов по их согласованию. Все необходимые процедуры для реализации проекта согласовываются с исполнительным органом. Ответственность за принятие решений в интересах группы инвесторов лежит на исполнительном органе.
Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью
Дорожная карта работы с инвестором
Вступает в силу: 22 февраля 2024

Стратегия: "Недооцененка индивидуально

или группой близких инвесторов через ООО"

Капитал: от ₽2 млн

Стадия: до заключения договора
1
Первичный бриф
Мы выясняем у инвестора:
  • размер капитала
  • сроки инвестирования
Задаем уточняющие вопросы, накидываем примерные варианты работы
2
Предварительная стратегия
На основе полученных данных определяется направление работы - преимущественно увеличение капитала с помощью ЗУ (инвест)
Далее составляется предварительная стратегия работы и согласовывается с инвестором
3
Проект договора
Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание - обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров. Договор предполагает оплату наших услуг: комиссия может составить от 15% до 30% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса и оплачивается по факту прироста капитала (через несколько месяцев). Совокупный размер комиссии за все участки - не менее ₽200 тыс. Доплату по комиссии мы берем только в случае, если инвестор вышел на плановую прибыль или прекратил сотрудничество.
Стадия: регистрация ООО и приобретение участка
1
Договор сопровождения и предоплата
После заключения договора инвестор оплачивает безналично по счету авансовый платеж по договору (можно в беспроцентную рассрочку на 12 месяцев) на реквизиты нашего ИП. Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата. В зависимости от размера внесенного аванса в дальнейшем рассчитывается наше комиссионное вознаграждение.
Размер авансового платежа может составить:
  • Аванс ₽100 тыс. - комиссия 30% с прибыли
  • Аванс ₽250 тыс. - комиссия 15% с прибыли
2
Профилирование
Для составления более точной индивидуальной инвестиционной стратегии требуется риск-профилирование и небольшой скоринг. Сразу после оплаты аванса инвестору на почту направляются 2 анкеты, которые он заполняет
Срок: 1 день
3
Индивидуальная стратегия
На основе полученной информации наши специалисты составляют стратегию для конкретного инвестора и согласовывают с ним - там прописан план действий с цифрами
Срок: до 7 календарных дней
4
Оплата долей в уставном капитале и подбор участка
Чтобы подобрать наиболее ликвидный участок:
  • его необходимо найти,
  • осмотреть (визуально и с помощью аэросъемки)
  • проверить участок на риски и юридическую чистоту
  • спроектировать будущее использование

Это требует оплаты транспортных расходов, работы скаутов, земельных юристов, кадастровых инженеров, экономистов инвестиционного департамента.

Поэтому на этом этапе:
  • вносятся средства инвестора в качестве уставного капитала (оплата долей) ООО
  • средства инвесторов аккумулируются на ООО и отправляются как предоплата за подбор ЗУ на наше ИП по договору оказания услуг и по договору купли-продажи собственнику ЗУ

Стоимость подбора зависит от первоначально внесенного авансового платежа на этапе заключения договора сопровождения:

  • ₽200 тыс. при авансе ₽100 тыс.
  • ₽150 тыс. при авансе ₽250 тыс.

Не входит в сумму и оплачивается, исходя из фактически понесенных затрат после продажи ЗУ:

  • регистрация ООО
  • бухгалтерское/налоговое обслуживание ООО
  • комиссии и госпошлины, связанные с регистрацией сделки
Мы находим земельные массивы разной площади, категории и ВРИ. После того, как участок найден и проанализирован - мы присылаем инвесторам Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты и координаты участка (в том числе кадастровый номер). ЗУ проверяется на риски

Директор ООО принимает решение и мы выходим на сделку

Срок: до 90 календарных дней
5
Выход на сделку
Переход права собственности
Срок: до 7 календарных дней
Внимание! Срок подбора подходящего земельного участка зависит от многих факторов, в том числе сезонности и наличия ликвидных предложений на рынке. Обычный срок составляет 3-4 месяцев, но может быть как больше, так и меньше. Мы работаем на результат и заинтересованы в подборе наиболее ликвидного участка, но взамен просим от наших клиентов терпения. Уверены, что у нас будет взаимопонимание в этом вопросе.
Что получает инвестор на этом этапе:
Зарегистрированные в Росреестре права собственности на ООО земельного массива. Весь процесс занимает от 3 месяцев и сроки могут различаться в зависимости от наличия на рынке недооцененных участков. У каждого инвестора, владеющего долей в уставном капитале, имеется право на соответствующую стоимость доли земельного участка.

В случае необходимости дальнейшего освоения ЗУ инвесторы ООО принимают следующие решения:
  • увеличение уставного капитала и довнесение средств всеми пропорционально
  • или одним инициативным инвестором с увеличением его доли в УК и доли прибыли

При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽6.1 млн до ₽25 млн в зависимости от площади и локации
Стадия: освоение участка
1
Инвестиционный паспорт
После получения в собственность ЗУ на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:
  • предполагаемое направление использования
  • этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
  • оптимальная стратегия освоения
Данный документ согласовывается со всеми инвесторами ООО
Срок: 30 дней
2
Выход в безубыток
Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, продается часть участка инвестора на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные части (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы
3
Расходы на освоение
Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:
  • перевод в другую категорию
  • смену территориальной зоны
  • межевание
  • проектирование туристического объекта или поселка
  • расчистка / выравнивание / огораживание
  • проведение коммуникаций и тд
Это требует расходов и средства на это можно получить либо продажей части долей с прибылью либо дополнительными инвестициями со стороны инвесторов (скидываемся на общее дело)

Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта
4
Плановый выход
После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода.
Срок: до 36 мес
5
Финальный расчет
Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих ЗУ и наступает время финального расчета по договору (15-30% от прибыли за минусом уже внесенного аванса). Если инвестор не желает продавать свой ЗУ и хочет оставить себе - прибыль считается, исходя из рыночной стоимости объекта
Итог освоения участка:
В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:
  • смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
  • смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
  • межевание - ~х2 к стоимости
  • коммуникации - ~х3 к стоимости
  • расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
  • проектирование объекта - ~х3 к стоимости

Например, цена земельного массива, стоимость покупки которого составила порядка ₽3 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн
Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью