Стратегия "Недооцененка" 2024 (коллективная)
Данная стратегия основана на принципе объединения капитала нескольких инвесторов и предполагает приобретение недооцененных земельных участков со вторичного рынка, изменение характеристик участка и последующую его продажу.

Горизонт инвестирования: 3-4 месяца

Доходность: 100 - 150 % годовых

Необходимый капитал: от ₽100 тыс.


Объединяем капиталы нескольких мелких инвесторов в единый фонд под профессиональным управлением нашего ИП. После реализации найденного объекта недвижимости распределяем прибыль пропорционально вкладам инвесторов.

Денежные средства от инвесторов передаются на основании Договора инвестирования.


В зависимости от стадии оформления земельного участка стоимость доли меняется следующим образом:
  • 100% до формирования инвестиционного пула (ЗУ нет)
  • 120% инвестиционный пул сформирован, ЗУ найден (на проверке)
  • 140% ЗУ приобретен
Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью
Дорожная карта работы с инвестором
Вступает в силу: 22 февраля 2024
Стратегия: "Недооцененка коллективная"
Капитал: <₽1 млн

Стадия: до заключения договора
1
Первичный бриф
Мы выясняем у инвестора:
  • размер капитала (кол-во приобретаемых долей)
  • сроки инвестирования
Задаем уточняющие вопросы, накидываем примерные варианты работы
2
Проект договора
Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание - обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров. Договор предполагает оплату наших услуг: комиссия может составить от 15% до 50% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса и оплачивается по факту прироста капитала (через несколько месяцев). Совокупный размер комиссии за все участки - не менее ₽200 тыс. Доплату по комиссии мы берем только в случае, если инвестор вышел на плановую прибыль или прекратил сотрудничество.
Стадия: формирование пула инвесторов и приобретение участка
1
Договор сопровождения и предоплата
После заключения договора инвестор оплачивает безналично по счету авансовый платеж по договору (можно в беспроцентную рассрочку на 12 месяцев) на реквизиты нашего ИП. Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата. В зависимости от размера внесенного аванса в дальнейшем рассчитывается наше комиссионное вознаграждение.
Размер авансового платежа может составить:
  • Аванс ₽0 - комиссия 50% с прибыли
  • Аванс ₽100 тыс. - комиссия 30% с прибыли
  • Аванс ₽250 тыс. - комиссия 15% с прибыли

Подписанный договор сопровождения и внесенный аванс по нему является гарантированной бронью места в инвестиционном пуле. Инвестор может забронировать несколько долей.

2
Оплата долей в инвестиционном пуле и подбор участка
Чтобы подобрать наиболее ликвидный участок:
  • его необходимо найти,
  • осмотреть (визуально и с помощью аэросъемки)
  • проверить участок на риски и юридическую чистоту
  • спроектировать будущее использование

Это требует оплаты транспортных расходов, работы скаутов, земельных юристов, кадастровых инженеров, экономистов инвестиционного департамента.

Поэтому на этом этапе:
  • По договору инвестирования вносятся средства инвестора (приобретается доля в общем объеме инвестиций)
  • средства инвесторов аккумулируются на специальном обособленном счете нашего ИП

Стоимость 1 доли зависит от от первоначально внесенного авансового платежа на этапе заключения договора сопровождения. Базовая стоимость 1 доли ₽100 тыс и к ней добавляется сервисный сбор:

  • ₽30 тыс при авансе ₽0
  • ₽20 тыс. при авансе ₽100 тыс.
  • ₽10 тыс. при авансе ₽250 тыс.

Не входит в сумму и оплачиваются, исходя из фактически понесенных затрат после продажи ЗУ:

  • комиссии и госпошлины, связанные с регистрацией сделки
  • затраты на освоение и улучшение функциональных характеристик участка
Мы находим земельные массивы разной площади, категории и ВРИ. После того, как участок найден и проанализирован - мы присылаем инвесторам Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты и координаты участка (в том числе кадастровый номер).

Срок: до 90 календарных дней



3
Выход на сделку
Как правильно мы подписываем сначала предварительный договор с внесением задатка и потом подписываем основной, регистрируем сделку. Переход права собственности
Срок: до 7 календарных дней
Внимание! Срок подбора подходящего земельного участка зависит от многих факторов, в том числе сезонности и наличия ликвидных предложений на рынке. Обычный срок составляет 3-4 месяцев, но может быть как больше, так и меньше. Мы работаем на результат и заинтересованы в подборе наиболее ликвидного участка, но взамен просим от наших клиентов терпения. Уверены, что у нас будет взаимопонимание в этом вопросе.
Что получает инвестор на этом этапе:
Право на соответствующую стоимость доли земельного участка, зарегистрированного в
в Росреестре на наше ИП/ООО.
Весь процесс занимает от 3 месяцев и сроки могут различаться в зависимости от наличия на рынке недооцененных участков.

В случае необходимости выхода из сделки долю можно переуступить либо другому инвестору проекта либо любому третьему лицу. Поиск покупателя на долю лежит на продавце.

В случае необходимости дальнейшего освоения ЗУ инвесторы из пула инвесторов принимают следующие решения:
  • увеличение инвестиционного фонда и довнесение средств всеми пропорционально
  • или одним инициативным инвестором (например нашим ИП) с увеличением его доли в прибыли
При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽6.1 млн до ₽25 млн в зависимости от площади и локации
Стадия: освоение участка
1
Инвестиционный паспорт
После получения в собственность ЗУ на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:
  • предполагаемое направление использования
  • этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
  • оптимальная стратегия освоения
Данный документ согласовывается со всеми инвесторами
Срок: 30 дней
2
Внеплановый выход
В случае, если кто-то из инвесторов решает продать свою долю вне рамок общей стратегии (например, досрочно) - другие инвесторы ЗУ могут выкупить долю не дороже х2 от затрат инвестора-продавца
3
Выход в безубыток
Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, уменьшается и продается часть доли инвестора на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные доли (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы
4
Расходы на освоение
Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:
  • перевод в другую категорию
  • смену территориальной зоны
  • межевание
  • проектирование туристического объекта или поселка
  • расчистка / выравнивание / огораживание
  • проведение коммуникаций и тд
Это требует расходов и средства на это можно получить либо продажей части земельного массива с прибылью либо дополнительными инвестициями со стороны инвесторов (скидываемся на общее дело)

Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта
5
Плановый выход
После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода.
Срок: до 36 мес
6
Финальный расчет
Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих долей и наступает время финального расчета по договору.
Полученная прибыль выплачивается за минусом нашего комиссионного вознаграждения (от 15% до 50% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса).

Итог освоения участка:
В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:
  • смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
  • смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
  • межевание - ~х2 к стоимости
  • коммуникации - ~х3 к стоимости
  • расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
  • проектирование объекта - ~х3 к стоимости

Например, цена земельного массива, стоимость покупки которого составила порядка ₽3 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн
Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью