Дорожная карта работы с инвестором
Стратегия: увеличение капитала с помощью ЗУ
Капитал: <₽2 млн

Стадия: до заключения договора
1
Первичный бриф
Мы выясняем у инвестора:
  • для чего нужен участок (строительство чего-то конкретного или увеличение капитала)
  • есть ли конкретные параметры участка (район, видовые характеристики, площадь, категория, ВРИ)
  • размер капитала
  • сроки инвестирования
Задаем уточняющие вопросы, накидываем примерные варианты работы
2
Предварительная стратегия
На основе полученных данных определяется одно из направлений работы:
  • подбор участка для конкретных целей (для себя)
  • или увеличение капитала с помощью ЗУ (инвест)
Далее составляется предварительная стратегия работы и согласовывается с инвестором
3
Проект договора
Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений - составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание - обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров
Стадия: оформление участка
1
Договор и оплата
После заключения договора инвестор оплачивает счет безналично (на реквизиты нашего ИП) - это авансовый платеж по договору ₽100 тыс. Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата. Договор предполагает оплату наших услуг в размере 30% от прибыли инвестора (до налогообложения). Если прибыль более ₽5 млн., то 15%. Эта сумма оплачивается уже по факту прироста капитала за вычетом уже оплаченного аванса (через несколько месяцев)
2
Профилирование
Для составления более точной индивидуальной инвестиционной стратегии требуется риск-профилирование и небольшой скоринг. Сразу после оплаты аванса инвестору на почту направляются 2 анкеты, которые он заполняет
Срок: 1 день
3
Индивидуальная стратегия
На основе полученной информации наши специалисты составляют стратегию для конкретного инвестора и согласовывают с ним - там прописан план действий с цифрами
Срок: до 7 календарных дней
4
Предоплата за освоение ЗУ
Чтобы оформить участок в собственность у государства:
  • его необходимо найти,
  • осмотреть (визуально и с помощью аэросъемки),
  • проанализировать возможность оформления
  • спроектировать будущее использование
Это требует оплаты транспортных расходов, работы скаутов, земельных юристов, кадастровых инженеров, экономистов инвестиционного департамента. Поэтому на этом этапе вносится предварительная оплата за освоение первого участка (от ₽150 тыс)
Срок: до 7 календарных дней
5
Подбор участков
Как правило мы находим земельные массивы от 10 Га (под туристические объекты или поселки) и делим их на несколько участков по 2.5 Га. После того, как участок найден и проанализирован - мы присылаем инвестору Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты. Конкретные координаты участка и ориентиры кадастровой карты не разглашаются в коммерческих целях. Инвестор принимает решение и мы начинаем оформление. Конкретный кадастровый номер участка инвестор узнает только после регистрации права аренды и в случае, если его данный участок не устраивает - он может потребовать оформления другого участка взамен уже оформленного после передачи его в собственность нашей компании
Срок: до 30 календарных дней
6
Оформление в аренду
Сначала мы подготавливаем документы для оформления в аренду (без торгов). Примерные дополнительные расходы (земли с/х, ВРИ - ЛПХ на полевых):
  • нотариальная доверенность до ₽3.000 (в зависимости от региона)
  • схема КПТ ₽5.000
  • межевой план ЗУ до ₽20.000
  • госпошлина за регистрацию договора аренды - ₽2.000
  • оплата аренды за 1 год ₽1.000
Итого: ~₽31.000
У инвесторов с пакетами "Всё включено" дополнительных расходов на этом этапе не возникает. После отправки документов в Администрацию ждем ответа
Срок: до 40 календарных дней
7
Обжалование
В случае получения отказа Администрации переделываем документы и подаем повторно или принимаем решение идти на другой участок
Срок: до 40 календарных дней
8
Оформление в собственность
После получения права аренды до конца 2023 г мы можем сразу выкупить в собственность за 100% кадастровой стоимости. Примерные дополнительные расходы за оформление из аренды в собственность (земли с/х, ВРИ - ЛПХ на полевых):
  • земельный юрист ₽30.000
  • выкуп в собственность (100% от кадастровой стоимости до 31.12.2023г., либо через 3 года - 15% от КС) до ₽50.000
  • госпошлина за регистрацию права собственности на ЗУ ₽350
Итого: ~₽80.350
У инвесторов с пакетами "Всё включено" дополнительных расходов на этом этапе не возникает.
Срок: до 40 календарных дней
Итог оформления в собственность:
В случае, если успеваем до 31.12.2023 - на 1 участок 2.5 Га

  • максимальные расходы денег ₽261.000
  • максимальные расходы времени 125 дней (без учета обжалования отказов)
На практике мы укладываемся в ~₽220.000 и в ~75 дней

В предновогодние месяцы обычно мы получаем больше отказов администрации, поэтому декларируем, что весь процесс занимает от 6 месяцев и сроки могут различаться в зависимости от обжалования действий администрации в суде и апелляции в вышестоящем суде
Стадия: освоение участка
1
Инвестиционный паспорт
После получения в собственность ЗУ в рамках земельного массива (несколько смежных участков) на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:
  • предполагаемое направление использования
  • этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
  • оптимальная стратегия освоения
Данный документ согласовывается со всеми инвесторами владельцами смежных участков
Срок: 30 дней
2
ТСН или ООО
Для координации деятельности всех владельцев смежных участков создается товарищество собственников недвижимости - коллегиально принимаем решение о дальнейшем освоении земельного массива. В случае необходимости объединения участков (например при переводе в другую категорию) создается ООО, в уставный капитал которого инвесторы делают взносы в виде ЗУ и получают соответствующую долю в ООО
Расходы: до ₽50.000 делятся на всех
Срок: 30 дней
3
Внеплановый выход
В случае, если кто-то из инвесторов решает продать свой участок вне рамок общей стратегии (например, досрочно) - другие инвесторы ЗУ могут выкупить участок не дороже х2 от затрат инвестора-продавца
4
Выход в безубыток
Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, отрезается кусок участка и продается на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные ЗУ (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы
5
Расходы на освоение
Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:
  • перевод в другую категорию
  • смену территориальной зоны
  • межевание
  • проектирование туристического объекта или поселка
  • расчистка / выравнивание / огораживание
  • проведение коммуникаций и тд
Это требует расходов и средства на это можно получить либо продажей части земельного массива с прибылью либо дополнительными инвестициями со стороны инвесторов (скидываемся на общее дело)
6
Плановый выход
После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода. Часто бывает, что один из инвесторов смежных участков выкупает весь массив полностью
Срок: до 36 мес
7
Финальный расчет
Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих ЗУ и наступает время финального расчета по договору (15-30% от прибыли за минусом уже внесенного аванса). Если инвестор не желает продавать свой ЗУ и хочет оставить себе - прибыль считается, исходя из рыночной стоимости объекта
Итог освоения участка:
В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:
  • смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
  • смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
  • межевание - ~х2 к стоимости
  • коммуникации - ~х3 к стоимости
  • расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
  • проектирование объекта - ~х3 к стоимости

Например, цена земельного массива 10 Га (4х2.5Га), себестоимость оформления которого составила порядка ₽1 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн