Дорожная карта инвестора "Алтайский гектар" с 22.02.2024

Внимание! Все цифры в дорожной карте являются примерными и основаны на нашем предыдущем опыте. Данные расчеты сделаны только лишь для примерного понимания процессов и порядка цифр. Точные суммы по оформлению, освоению и реализации конкретного земельного участка зависят от множества внешних факторов. будут известны лишь по факту. Некоторая неопределенность в данном случае компенсируется хорошей прибылью

Дорожная карта работы с инвестором

Вступает в силу: 22.02.2024
Стратегия: "Алтайский гектар"
увеличение капитала с помощью ЗУ

с инвестиционным потенциалом 100-300% годовых
и сроком инвестирования 1-2 года

Стратегия основана на следующей законодательной базе:

ст. 22 Земельного кодекса РФ
ст. 9 101-ФЗ
Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2009
Постановления Правительства РА №333 от 29.11.2019
ст. 1.1. Закона Республики Алтай №12-РЗ от 14.05.2007
ст. 1 Постановления Правительства РФ №629 от 09.04.2022
ст. 39.4. Земельного кодекса

Согласно этим законам, кодексам и постановлениям каждый гражданин РФ может оформить в аренду участок земли (земли сельхозназначения ВРИ - ЛПХ на полевых) с последующим выкупом сразу за 100% кадастровой стоимости (до конца 2024) и через 3 года за 15% кадастровой стоимости.

Это стратегия для инвесторов, желающих кратно увеличить свой капитал.

Вашему вниманию примерная дорожная карта, в которой указано что нужно делать и на каком этапе.

Стадия: до заключения договора

Первичный бриф

Мы выясняем у инвестора:

для чего нужен участок (строительство чего-то конкретного или увеличение капитала)
есть ли конкретные параметры участка (район, видовые характеристики, площадь, категория, ВРИ)
размер капитала
сроки инвестирования

Задаем уточняющие вопросы, накидываем примерные варианты работы

Предварительная стратегия

На основе полученных данных определяется одно из направлений работы:

подбор участка для конкретных целей (для себя)
или увеличение капитала с помощью ЗУ (инвест)

Далее составляется предварительная стратегия работы и согласовывается с инвестором

Проект договора

Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание, обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров.
Договор предполагает оплату наших услуг: комиссия может составить от 15% до 50% с прибыли в зависимости от первоначально внесенного аванса и оплачивается по факту прироста капитала (через несколько месяцев).
Совокупный размер комиссии за все участки - не менее ₽200 тыс. Доплату по комиссии мы берем только в случае, если инвестор вышел на плановую прибыль или прекратил сотрудничество.

Стадия: оформление участка в аренду

Договор и оплата

После заключения договора инвестор оплачивает безналично по счету авансовый платеж по договору на реквизиты нашего ИП.
Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата.
В зависимости от размера внесенного аванса в дальнейшем рассчитывается наше комиссионное вознаграждение.
Размер авансового платежа может составить:

Аванс ₽0 - комиссия 50% с прибыли
Аванс ₽100 тыс. - комиссия 30% с прибыли
Аванс ₽250 тыс. - комиссия 15% с прибыли

Профилирование

Для составления более точной индивидуальной инвестиционной стратегии требуется риск-профилирование и небольшой скоринг. Сразу после оплаты аванса инвестору на почту направляются 2 анкеты, которые он заполняет.
Срок: 1 день

Индивидуальная стратегия

На основе полученной информации наши специалисты составляют стратегию для конкретного инвестора и согласовывают с ним план действий с цифрами
Срок: до 7 календарных дней

Предоплата за освоение 1 Га

Чтобы оформить участок в собственность у государства:

его необходимо найти,
осмотреть (визуально и с помощью аэросъемки),
проанализировать возможность оформления
спроектировать будущее использование

Это требует оплаты транспортных расходов, работы скаутов, земельных юристов, кадастровых инженеров, экономистов инвестиционного департамента. Поэтому на этом этапе вносится предварительная оплата за освоение.
Стоимость услуг по освоению зависит от первоначально внесенного авансового платежа на этапе заключения договора:

₽150 тыс при авансе ₽0
₽130 тыс. при авансе ₽100 тыс.
₽100 тыс. при авансе ₽250 тыс.

В эту сумму входит:

работа скаута, земельного юриста, кадастрового инженера
схема КПТ ₽5.000

Нотариальная доверенность на нашего юриста до ₽3.000 (в зависимости от региона) оплачивается вами самостоятельно до начала работы

Так же не входит в стоимость и оплачивается отдельно (можно оплатить в течение 2 лет с момента получения предварительного согласования Администрации)

межевой план ЗУ до ₽20.000
госпошлина за регистрацию договора аренды ₽2.000

Срок: до 7 календарных дней

Подбор участков

Как правило, мы находим земельные массивы от 10 Га (в недооцененных локациях) и делим их на несколько участков по 1.0 Га. После того, как участок найден и проанализирован, мы присылаем инвестору Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты. Конкретные координаты участка и ориентиры кадастровой карты не разглашаются в коммерческих целях. Инвестор принимает решение и мы начинаем оформление. Конкретный кадастровый номер участка инвестор узнает только после регистрации права аренды. В случае, если его данный участок не устраивает - он может потребовать оформления другого участка взамен уже оформленного после передачи его в собственность нашей компании
Срок: до 60 календарных дней

Оформление в аренду (этап 1)

Сначала мы подготавливаем документы для оформления в аренду (без торгов). Дополнительных расходов на этом этапе не возникает. После отправки документов в Администрацию ждем ответа
Срок: от 40 календарных дней

Обжалование

В случае получения отказа Администрации переделываем документы и подаем повторно или принимаем решение идти на другой участок. Дополнительных расходов на данном этапе у инвестора не возникает.
Срок: от 60 календарных дней

Внимание! Срок получения земельного участка в аренду зависит от многих факторов - скорости ответа администрации (часто они нарушают установленные сроки), количества заседаний суда и переноса слушаний (в случае оспаривания отказа в 98% случаев), срока пересмотра заявления. Обычный срок получения ЗУ в аренду составляет 6-8 месяцев, но может быть как больше, так и меньше. Мы работаем на результат - берем на себя судебные расходы, но взамен просим от наших клиентов терпения. Уверены, что у нас будет взаимопонимание в этом вопросе

Что получает инвестор на этом этапе:

1. Предварительное согласование на ЗУ от Администрации. Оно действительно в течение 2 лет и подтверждает ваше приоритетное право на ЗУ.
2. После заказа межевого плана оплачивается госпошлина и подаются документы на регистрацию в Росреестре права аренды на ЗУ площадью 1 Га с возможностью выкупа в собственность (приватизации) сразу за 100% кадастровой стоимости (~₽8.000-20.000) или через 3 года за 15% от кадастровой стоимости (~₽1.000-3.000)

Расширенный пакет:
У инвестора есть возможность увеличить площадь участка в 2.5 раза до 2.5 Га (то есть вместо 1 Га оформляется участок 2.5 Га) доплатив ₽150 тыс (возможна рассрочка до 12 мес под 0%).
Таким образом общая стоимость услуг по оформлению участка 2.5 Га будет равна:

₽300 тыс при комиссии 50% с прибыли
₽280 тыс. при комиссии 30% с прибыли
₽250 тыс. при комиссии 15% с прибыли

В случае необходимости выхода из сделки права аренды можно быстро переуступить по цене примерно х2 к понесенным затратам.

Стадия: оформление участка в собственность

Оформление в собственность

После оформления права аренды мы можем выкупить в собственность за 15-100% кадастровой стоимости
Стоимость услуги оформления из аренды в собственность (земли с/х, ВРИ - ЛПХ на полевых) составляет ₽50 тыс. (или вы можете перевести в собственность самостоятельно).
В эту сумму входит:

работа земельного юриста
выкупная стоимость до ₽20.000 / Га
госпошлина за регистрацию права собственности на ЗУ ₽350

В случае если выкупная стоимость будет более ₽20.000 - производится доплата.
Оплату оформления в собственность клиент производит только при достижении срока, при котором выкуп возможен
Срок: до 40 календарных дней

Что получает инвестор на этом этапе:

Зарегистрированные в Росреестре права собственности на ЗУ площадью 1 Га (или 2.5 Га с расширенным пакетом)
Общие расходы инвестора по оформлению ЗУ в собственность составят (за 1 Га):

₽150 тыс. + ₽50 тыс. = ₽200 тыс. при дальнейшей комиссии 50% с прибыли

₽130 тыс. + ₽50 тыс. = ₽180 тыс. при дальнейшей комиссии 30% с прибыли

₽100 тыс. + ₽50 тыс. = ₽150 тыс. при дальнейшей комиссии 15% с прибыли

При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽300 тыс. за 1 Га в зависимости от локации.

Стадия: освоение участка

Инвестиционный паспорт

После получения в собственность ЗУ в рамках земельного массива (несколько смежных участков) на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:

предполагаемое направление использования
этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
оптимальная стратегия освоения

Данный документ согласовывается со всеми инвесторами владельцами смежных участков.
Срок: 30 дней

ТСН или Договор

Для координации деятельности всех владельцев смежных участков заключается договор совместной деятельности или создается товарищество собственников недвижимости - коллегиально принимаем решение о дальнейшем освоении земельного массива
Срок: 30 дней

Внеплановый выход

В случае, если кто-то из инвесторов решает продать свой участок вне рамок общей стратегии (например, досрочно) - другие инвесторы ЗУ могут выкупить участок не дороже х2 от затрат инвестора-продавца

Выход в безубыток

Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, отрезается кусок участка и продается на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные ЗУ (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы

Расходы на освоение

Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:

перевод в другую категорию
смену территориальной зоны
межевание
проектирование туристического объекта или поселка
расчистка / выравнивание / огораживание
проведение коммуникаций и тд

Это требует расходов и средства на это можно получить либо продажей части земельного массива с прибылью либо дополнительными инвестициями со стороны инвесторов (скидываемся на общее дело)

Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта

Плановый выход

После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода. Часто бывает, что один из инвесторов смежных участков выкупает весь массив полностью
Срок: до 36 мес

Финальный расчет

Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих ЗУ и наступает время финального расчета по договору (15-50% от прибыли за минусом уже внесенного аванса). Если инвестор не желает продавать свой ЗУ и хочет оставить себе - прибыль считается, исходя из рыночной стоимости объекта

Итог освоения участка:

В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:

смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
межевание - ~х2 к стоимости
коммуникации - ~х3 к стоимости
расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
проектирование объекта - ~х3 к стоимости

Например, цена земельного массива 10 Га (10х1.0Га), себестоимость оформления которого составила менее ₽2 млн. под ключ, при проведении всех действий может вырасти до ₽10-30 млн