Стратегия "Недооцененка через ООО"
Данная стратегия предполагает создание юридического лица (ООО) для объединения усилий инвесторов по приобретению недооцененных земельных участков со вторичного рынка, изменение характеристик участка и последующая его продажа.
Уставный капитал ООО разделяется на 15-30+ долей стоимостью от ₽100 тыс в зависимости от стоимости участка +20% (из них 10% комиссия агентства за подбор и 10% резервный капитал). Если рассматривается для покупки ЗУ стоимостью ₽1.5 млн руб, то будет ₽1.8 млн = 18 долей х ₽100 тыс. Инвестор может выкупить любое количество долей ООО (вплоть до 100% УК).
~80% уставного капитала ООО оплачивает по договору купли-продажи земельного участка, ~10% (мин ₽200 тыс) оплачивается по договору оказания услуг подбора ЗУ на наше ИП безналично согласно выставленному счету и ~10% остается в качестве резерва на освоение участка, а также бухгалтерские/налоговые расходы
В зависимости от стадии оформления земельного участка стоимость доли меняется следующим образом:
Единоличным исполнительным органом ООО назначается наша управляющая компания (ИП) в случае, если учредителей более 3, или представитель главного инвестора (если он один)
Уставный капитал ООО разделяется на 15-30+ долей стоимостью от ₽100 тыс в зависимости от стоимости участка +20% (из них 10% комиссия агентства за подбор и 10% резервный капитал). Если рассматривается для покупки ЗУ стоимостью ₽1.5 млн руб, то будет ₽1.8 млн = 18 долей х ₽100 тыс. Инвестор может выкупить любое количество долей ООО (вплоть до 100% УК).
~80% уставного капитала ООО оплачивает по договору купли-продажи земельного участка, ~10% (мин ₽200 тыс) оплачивается по договору оказания услуг подбора ЗУ на наше ИП безналично согласно выставленному счету и ~10% остается в качестве резерва на освоение участка, а также бухгалтерские/налоговые расходы
В зависимости от стадии оформления земельного участка стоимость доли меняется следующим образом:
- ₽100 тыс до регистрации ООО (ЗУ нет)
- ₽120 тыс ООО зарегистрировано, ЗУ найден (на проверке)
- ₽140 тыс ООО зарегистрировано, ЗУ приобретен
- дальнейшие повышения стоимости долей устанавливаются Общим собранием учредителей
Единоличным исполнительным органом ООО назначается наша управляющая компания (ИП) в случае, если учредителей более 3, или представитель главного инвестора (если он один)
Дорожная карта работы с инвестором
Вступает в силу: 1 января 2024
Стратегия: "Недооцененка через ООО"
Капитал: <₽1 млн
Стадия: до заключения договора
Стратегия: "Недооцененка через ООО"
Капитал: <₽1 млн
Стадия: до заключения договора
1
Первичный бриф
Мы выясняем у инвестора:
- размер капитала (кол-во приобретаемых долей в УК)
- сроки инвестирования
2
Предварительная стратегия
На основе полученных данных определяется направление работы - преимущественно увеличение капитала с помощью ЗУ (инвест)
Далее составляется предварительная стратегия работы и согласовывается с инвестором
Далее составляется предварительная стратегия работы и согласовывается с инвестором
3
Проект договора
Мы направляем инвестору проект договора для согласования. В случае внесения изменений - составляется протокол разногласий. Если корректировок нет - выходим на подписание - обычно это делается дистанционно с помощью обмена сканов подписанных договоров
Стадия: регистрация ООО и приобретение участка
1
Договор сопровождения и предоплата
После заключения договора инвестор оплачивает счет безналично (на реквизиты нашего ИП) - это авансовый платеж по договору ₽100 тыс. Он не подлежит возврату, если работа по договору нами уже начата. Договор предполагает оплату наших услуг в размере 30% от прибыли инвестора (до налогообложения). Эта сумма оплачивается уже по факту прироста капитала за вычетом уже оплаченного аванса (через несколько месяцев)
Так бронируется место в уставном капитале ООО - инвестор может забронировать несколько долей в УК
Так бронируется место в уставном капитале ООО - инвестор может забронировать несколько долей в УК
2
Профилирование
Для составления более точной индивидуальной инвестиционной стратегии требуется риск-профилирование и небольшой скоринг. Сразу после оплаты аванса инвестору на почту направляются 2 анкеты, которые он заполняет
Срок: 1 день
Срок: 1 день
3
Индивидуальная стратегия
На основе полученной информации наши специалисты составляют стратегию для конкретного инвестора и согласовывают с ним - там прописан план действий с цифрами
Срок: до 7 календарных дней
Срок: до 7 календарных дней
4
Оплата долей в уставном капитале
На этом этапе:
- вносятся средства инвестора в качестве уставного капитала (оплата долей) ООО
- средства инвесторов аккумулируются на ООО и отправляются как предоплата за подбор ЗУ на ИП по договору оказания услуг и по договору купли-продажи собственнику ЗУ
Не входит в сумму и оплачивается, исходя из фактически понесенных затрат после продажи ЗУ:
- бухгалтерское/налоговое обслуживание ООО
- комиссии и госпошлины, связанные с регистрацией сделки
5
Подбор участков
Мы находим земельные массивы разной площади, категории и ВРИ. После того, как участок найден и проанализирован - мы присылаем инвесторам Аналитический отчет, где указаны все параметры участка, видовые характеристики, варианты использования, инвестиционные расчеты и координаты участка (в том числе кадастровый номер). ЗУ проверяется на риски
Директор ООО принимает решение и мы выходим на сделку
Срок: до 60 календарных дней
Директор ООО принимает решение и мы выходим на сделку
Срок: до 60 календарных дней
6
Выход на сделку
Переход права собственности
Срок: до 7 календарных дней
Срок: до 7 календарных дней
Что получает инвестор на этом этапе:
Зарегистрированные в Росреестре права собственности на ООО земельного массива. Весь процесс занимает от 3 месяцев и сроки могут различаться в зависимости от наличия на рынке недооцененных участков. У каждого инвестора, владеющего долей в уставном капитале, имеется право на соответствующую стоимость доли земельного участка только через ООО
В случае необходимости выхода из сделки свою долю можно переуступить - поиск покупателя на долю лежит на продавце
В случае необходимости дальнейшего освоения ЗУ инвесторы ООО принимают следующие решения:
При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽6.1 млн до ₽25 млн в зависимости от площади и локации
В случае необходимости выхода из сделки свою долю можно переуступить - поиск покупателя на долю лежит на продавце
В случае необходимости дальнейшего освоения ЗУ инвесторы ООО принимают следующие решения:
- увеличение уставного капитала и довнесение средств всеми пропорционально
- или одним инициативным инвестором (например нашим ИП) с увеличением его доли в УК и доли прибыли
При этом рыночная стоимость таких участков уже сейчас стартует от ₽6.1 млн до ₽25 млн в зависимости от площади и локации
Стадия: освоение участка
1
Инвестиционный паспорт
После получения в собственность ЗУ на него составляется подробный инвестиционный паспорт, где прописывается:
Срок: 30 дней
- предполагаемое направление использования
- этапы освоения участка (от перевода в другую категорию до строительства апарт-отеля)
- оптимальная стратегия освоения
Срок: 30 дней
2
Внеплановый выход
В случае, если кто-то из инвесторов решает продать свою долю вне рамок общей стратегии (например, досрочно) - другие инвесторы ЗУ могут выкупить долю не дороже х2 от затрат инвестора-продавца
3
Выход в безубыток
Мы настаиваем, чтобы инвесторы как можно быстрее окупили понесенные расходы - поэтому готовим схемы частичной фиксации прибыли. Например, уменьшается и продается часть доли инвестора на сумму вложений - после получения средств у инвесторов остается бесплатные доли (они уже вернули деньги за них). Как правило большинство инвесторов сразу реинвестируют полученные суммы в следующие циклы
4
Расходы на освоение
Для того, чтобы увеличить стоимость земельного массива мы используем различные инструменты:
Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта
- перевод в другую категорию
- смену территориальной зоны
- межевание
- проектирование туристического объекта или поселка
- расчистка / выравнивание / огораживание
- проведение коммуникаций и тд
Примерный бюджет на освоение утверждается при разработке инвестиционного паспорта
5
Плановый выход
После достижения наших общих целей и намеченного уровня освоения земельного массива мы либо продаем его крупному инвестору или оставляем для строительства туристического объекта или поселка и получения пассивного дохода.
Срок: до 36 мес
Срок: до 36 мес
6
Финальный расчет
Инвесторы получили прибыль в виде прироста стоимости своих ЗУ и наступает время финального расчета по договору (30% от прибыли за минусом уже внесенного аванса). Если инвестор не желает продавать свой ЗУ и хочет оставить себе - прибыль считается, исходя из рыночной стоимости объекта
Например: участок продали за ₽20 млн, а затраты составили ₽5 млн - значит прибыль ₽15 млн и 30% = ₽4.5 млн. Инвесторы (40 чел) ранее внесли ₽4 млн в качестве аванса по договору сопровождения (по ₽100 тыс) - значит удерживается ₽4.5-₽4=₽0.5 млн. И ₽14.5 млн выплачивается учредителям в качестве дивидендов
Например: участок продали за ₽20 млн, а затраты составили ₽5 млн - значит прибыль ₽15 млн и 30% = ₽4.5 млн. Инвесторы (40 чел) ранее внесли ₽4 млн в качестве аванса по договору сопровождения (по ₽100 тыс) - значит удерживается ₽4.5-₽4=₽0.5 млн. И ₽14.5 млн выплачивается учредителям в качестве дивидендов
Итог освоения участка:
В зависимости от выбранной стратегии мы можем получить примерно следующие результаты:
Например, цена земельного массива, стоимость покупки которого составила порядка ₽3 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн
- смена категории и/или ВРИ участка - ~х4 к стоимости
- смена территориальной зоны - ~х3 к стоимости
- межевание - ~х2 к стоимости
- коммуникации - ~х3 к стоимости
- расчистка/огораживание - ~х2 к стоимости
- проектирование объекта - ~х3 к стоимости
Например, цена земельного массива, стоимость покупки которого составила порядка ₽3 млн, при проведении всех действий может вырасти до ₽40-50 млн